Por mais que a construção civil seja um negócio com potencial rentável há incontáveis cenários em que o empreendedor fica exposto a riscos graves.
A parte boa é que com governança e compliance se consegue mitigar e eliminar várias ameaças ao negócio.
Hoje trazemos à colação um caso que foi julgado pelo STJ sobre a Responsabilidade da construtora sobre IPTUs de unidades vendidas e não registradas em nome do adquirente.
O ponto nevrálgico da celeuma é a ausência da prática das construtoras em desagradar o consumidor ao exigir que esse registre a propriedade em seu nome - o que gera inúmeros riscos fiscais e administrativos aos construtores. Será que vale mesmo a pena?
A minha visão é que se a empresa que estou contratando possui práticas de governança bem estabelecidas e em conformidade com a lei, estamos alinhados no mesmo propósito.
Quais soluções você está incorporando à sua atividade construtiva? Você está tomando as devidas precauções? Como advogado, você tornou o cliente ciente dos riscos negociais?
1. Contexto
O Município de São Carlos moveu uma execução fiscal contra a empresa Swiss Park Incorporadora Ltda., referente ao pagamento de IPTU de 2016 a 2018. A incorporadora havia firmado um contrato de promessa de compra e venda do imóvel em 2013, mas o registro dessa transferência de propriedade não foi realizado no cartório. Isso manteve a incorporadora como proprietária formal do imóvel.
2. A controvérsia
Após a cobrança do débito de IPTU pelo Município de São Carlos, a adquirente do imóvel parcelou a dívida junto à Prefeitura, o que levou a construtora a alegar que, com esse parcelamento, haveria uma renúncia tácita à cobrança do tributo em relação a ela. A construtora argumentou que, ao aceitar o parcelamento por parte da adquirente, o município estaria, implicitamente, abrindo mão de cobrar a dívida da construtora, considerando que a responsabilidade seria exclusiva da compradora.
3. Decisão de primeira instância
A justiça de primeira instância rejeitou a defesa da incorporadora, que alegava não ser mais a proprietária do imóvel e, portanto, não deveria ser responsável pelo pagamento do IPTU. A decisão foi baseada no fato de que, segundo o Código Civil, a propriedade só é transferida com o registro no cartório.
4. Apelação e decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo
O Tribunal de Justiça de São Paulo acolheu o recurso da incorporadora, excluindo-a do polo passivo da execução fiscal. A justificativa foi de que o parcelamento do débito tributário pela promitente compradora configuraria renúncia tácita da solidariedade passiva por parte do município.
5. Recurso no STJ
O Município de São Carlos recorreu ao STJ, argumentando que o parcelamento da dívida pela compradora não implica em renúncia da solidariedade, e que a responsabilidade tributária do proprietário (no caso, a incorporadora) se mantém até que o registro do imóvel seja efetivado.
6. Decisão do STJ
O STJ deu provimento ao recurso do município, reafirmando que tanto o proprietário formal quanto o possuidor do imóvel (promitente comprador) são responsáveis solidários pelo pagamento do IPTU. O simples parcelamento da dívida pela compradora não exclui a responsabilidade da incorporadora, que permanece no polo passivo até que o registro da transferência de propriedade seja efetivado.
7. Conclusão
7.1 Responsabilidade solidária
O STJ reitera que, sem o registro da transferência de propriedade, o promitente vendedor continua responsável pelo pagamento do IPTU, junto com o comprador, até que a formalização no cartório seja concluída.
7.2 Segurança jurídica
A decisão reforça a importância do registro imobiliário para a definição clara de responsabilidades tributárias, evitando litígios e garantindo a correta identificação dos sujeitos passivos de tributos.
Segue abaixo a decisão em seu inteiro teor para análise, bons estudos!
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