Responsabilidade Civil do TProprietário do Terreno na Incorporação Imobiliária Ante os Adquirentes das Unidades Autônomas:
A figura do terrenistas (o proprietário do terreno que celebra contratos de permuta com as incorporadoras) é imprescindível para o mercado imobiliário. É por meio deles que as construtoras firmam acordos para aquisição do terreno com pagamento em imóveis a serem construídos no local e se consegue fomentar o mercado imobiliário.
Se não existisse a figura do proprietário não se veria tantos empreendimentos. Isso porque nessa hipótese seria necessário o desembolso pelos construtores para a aquisição de terrenos bem localizados e com apelo comercial. Isso geraria problemas no fluxo de caixa das construtoras e incorporadoras levando em conta que geralmente esses terrenos possuem valores expressivos.
Sendo o terrenista a figura que fica numa posição jurídica diferente do incorporador, do construtor e do comprador “comum”, algumas questões referentes à sua responsabilidade civil ensejam uma análise mais acurada para que os terrenistas-investidores não sejam prejudicados ou responsabilizados por algo além da sua posição jurídica.
A questão central reside em definir até que ponto o proprietário do terreno pode ser responsabilizado em situações de inadimplemento da incorporadora, um tema amplamente discutido no Superior Tribunal de Justiça (STJ).
O Terrenista e a Permuta no Local:
Frequentemente quando percebemos uma incorporação imobiliária a figura do proprietário do terreno não é a mesma do incorporador ou construtor. É comum que o terrenista seja herdeiro ou investidor em áreas para futuros empreendimentos.
Por sua distinta natureza em relação aos players do mercado, esse proprietário do terreno não participa ativamente da incorporação imobiliária, limitando-se a firmar compromissos com a construtora, com o intuito de receber unidades do empreendimento em troca do imóvel. Essa modalidade é conhecida como "permuta no local", conforme previsto no artigo 39 da Lei nº 4.591/64, que regulamenta as incorporações imobiliárias:
Art. 39. Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:
I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;
Il - a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados.
Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer prestação ou encargo.
Para esses casos em que ocorre a “permuta no local”, a jurisprudência do STJ tem se firmado no sentido de que quando o terrenista não atua diretamente como incorporador passa a assumir uma posição jurídica equiparada à de um consumidor em relação à incorporadora, que figura como fornecedor no âmbito do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Esse entendimento foi consolidado no Recurso Especial nº 686.198/RJ, no qual o tribunal reconheceu que o proprietário do terreno, ao receber a unidade autônoma como contraprestação, mantém uma relação de consumo com a incorporadora.
Contudo, essa relação não se estende aos demais adquirentes, mantendo-se entre o terrenista e os compradores como de natureza civil.
A Responsabilidade Civil do Terrenista Face aos Adquirentes:
A responsabilidade civil do terrenista tem sido discutida principalmente nos casos de rescisão contratual entre ele e a incorporadora. A Lei nº 4.591/64 estabelece, em seu artigo 40, que a responsabilidade do proprietário do terreno em ressarcir adquirentes de unidades autônomas deve ser limitada à vantagem financeira auferida. Isso significa que o terrenista não responde pelo valor integral pago pelos adquirentes à incorporadora, mas apenas pelo montante correspondente à fração de construção adicionada à unidade.
Art. 40. No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno.
§ 1º Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo favor se opera a resolução, o direito sôbre a construção porventura existente.
§ 2º No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela de construção que haja adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver sido causada pelo ex-titular.
§ 3º Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade, não poderá o alienante em cujo favor se operou a resolução voltar a negociar seus direitos sôbre a unidade autônoma, sem a prévia indenização aos titulares, de que trata o § 2º.
§ 4º No caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de recorrer à cobrança judicial do que lhes fôr devido, sòmente poderão garantir o seu pagamento a unidade e respectiva fração de terreno objeto do presente artigo.
Esse entendimento visa evitar o enriquecimento sem causa do proprietário do terreno, ao mesmo tempo em que resguarda os interesses dos adquirentes, que muitas vezes são prejudicados pelo inadimplemento da incorporadora. Em um julgamento recente, o STJ reafirmou que o proprietário do terreno não pode ser responsabilizado de forma solidária com a incorporadora, a menos que tenha praticado atos típicos de incorporação, como a promoção da construção ou a venda de unidades.
A Proteção dos Adquirentes e a Limitação da Responsabilidade
A jurisprudência do STJ busca equilibrar os interesses dos adquirentes e dos terrenistas. Se, por um lado, o proprietário do terreno é equiparado a um consumidor na relação com a incorporadora, por outro, sua responsabilidade civil em relação aos demais adquirentes é limitada. Isso implica que, em caso de falência da incorporadora, por exemplo, o terrenista não será automaticamente responsabilizado por todos os prejuízos dos adquirentes, exceto na medida em que tenha se beneficiado financeiramente do empreendimento.
Esse posicionamento é de grande relevância para o mercado imobiliário, pois estabelece um critério claro para a responsabilização do terrenista, garantindo segurança jurídica tanto para os proprietários de terrenos quanto para os adquirentes de imóveis em construções viabilizadas por permuta no local.
O STJ, ao decidir nesses casos, tem enfatizado a importância verificar casuisticamente o papel desempenhado pelo terrenista em cada situação, a fim de evitar decisões injustas e desproporcionais.
Breve Conclusão:
O entendimento consolidado pelo STJ sobre a responsabilidade civil do terrenista oferece maior segurança jurídica, tanto para os proprietários de terrenos quanto para os adquirentes de imóveis. A proteção ao adquirente é garantida, ao mesmo tempo em que se evita o enriquecimento sem causa do terrenista, promovendo uma maior equidade nas relações contratuais.
Jurisprudência para Estudos:
A seguir vamos colacionar algumas decisões do STJ que tratam sobre o tema. Bons estudos!
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