O tema de hoje é a parte escrita da minha apresentação que integra nosso evento acadêmico da mentoria do NOVO (Imóvel, cadastro imobiliário e alterações urbanísticas – com a participação dos advogados Priscila Cavalcante e Fábio Severiano) do dia 06 de maio de 2023 e que é objeto de muita confusão entre todos que transitam no mercado imobiliário. Bons estudos!
INTRODUÇÃO
Compreender as distinções e semelhanças entre matrícula, cadastro e transcrição não é uma tarefa simples e certamente se tornará mais intrincado se ignorarmos a fragmentação que esses temas foram submetidos com a especialização das disciplinas de direito imobiliário e direito urbanístico. Todo o sistema que trata sobre bens imóveis privados pode ser também conceituado como parte da disciplina que conceituamos de direito de propriedade (que ainda possui a divisão entre propriedade privada e pública).
Por isso, o pressuposto básico para iniciarmos nosso estudo é assumir o fato de que se estamos olhando para o imóvel particular com a perspectiva da Administração Pública falaremos em direito urbanístico e se estivermos tratando de situações em que prepondera o interesse privado nos depararemos com o direito imobiliário em sentido estrito.
A perspectiva do observador (e operador do direito) é uma técnica coerente para interpretar quando se está tratando de direito urbanístico ou de direito imobiliário stricto sensu.
Sob a perspectiva do observador e sua relação com a ciência jurídica temos uma tabela que tenta discriminar como se deve analisar cada situação.
Para definir de uma forma um pouco mais clara, tomemos o exemplo de uma incorporação imobiliária. Enquanto é o direito urbanístico que irá informar os limites que a construção poderá tomar naquela localidade – o que denominamos direito de construir; o direito imobiliário em sentido estrito irá informar ao empreendedor as particularidades sobre o imóvel e sua situação jurídica – a propriedade imobiliária em seu viés privado.
Além disso, para que seja possível o tráfego comercial de imóveis que foram objeto de edificação em um terreno é mandatório ultrapassar tanto as fases urbanísticas (licenciamentos na prefeitura) quanto a fase registral (averbação da construção e criação do condomínio edilício, por exemplo). Isso tudo exterioriza o quão complexo é o Direito sobre a propriedade privada.
Todavia, essa secessão apontada não sugere ou admite que os planos estejam completamente separados entre si, muito pelo contrário. O que ocorre são interconexões e transmissões que dialogam, pressupõem, preexistem, dependem e independem umas das outras sem que suas particularidades sistêmicas sejam perdidas.
O SISTEMA DE REGISTRO DE IMÓVEIS:
O sistema de registro de imóveis tem como objetivo máximo catalogar e ordenar os direitos reais sobre as propriedades imobiliárias a nível nacional. Para isso, se optou pelo sistema registral baseado em delegações (previsto no artigo 236 da CRFB) em que um particular zela pela serventia do registro imobiliário.
As zonas de extensão dos registros de imóveis geralmente refletem todo o território da comarca. Entretanto, é possível que uma comarca possua mais de um registro de imóveis, com seus municípios divididos entre duas ou mais circunscrições.
O sistema registrário é a dimensão que trata do que denominamos de propriedade (especialmente a privada), sua conformação e toda situação jurídica que lhe toca.
MATRÍCULA VERSUS TRANSCRIÇÃO:
Os sistemas de registro imobiliário que ainda são verificados no país são os de transcrição do Decreto 4.857/39 (revogado, mas ainda vigente) e o da Lei de Registros Públicos (LRP, Lei 6.015/73) que inseriu o sistema de matrícula na ordenação da propriedade imobiliária.
O antigo modelo de transcrições previa o que se denomina de fólio pessoal, sistema que sobrepõe a importância pessoal acima da imobiliária, fazendo com que sempre se orientasse para as relações dos proprietários e titulares de direitos reais ao invés de analisar tudo sob o prisma do próprio bem de raiz. Ou seja, enquanto o sistema antigo tratava da propriedade como um reflexo do indivíduo, o modelo atual insere o imóvel no palco central.
É importante ressaltar, ainda, que os sistemas ainda coexistem, embora as transcrições estejam em processo de extinção. Isso porque todo imóvel que está transcrito no antigo sistema deverá se transmutar para o atual modelo, conforme dispõe o artigo 176 que prevê algumas hipóteses para tal:
Art. 176, §1º, inciso I da LRP: I - Cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação caso a transcrição possua todos os requisitos elencados para a abertura de matrícula;
Art. 176, § 14. É facultada a abertura da matrícula na circunscrição onde estiver situado o imóvel, a requerimento do interessado ou de ofício, por conveniência do serviço.
Art. 176, § 8o O ente público proprietário ou imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso poderá requerer a abertura de matrícula de parte de imóvel situado em área urbana ou de expansão urbana, previamente matriculado ou não, com base em planta e memorial descritivo, podendo a apuração de remanescente ocorrer em momento posterior.
Essas são as hipóteses mais comuns de abertura de matrícula, embora outras também sejam possíveis, como as previsões dos artigos 234 e 235 da LRP.
Sérgio Jacomino faz uma excelente distinção entre os sistemas de matrícula e transcrição:
“A matrícula é o registro único do imóvel. É como um RG do imóvel. Uma ficha que contém todas as informações que identificam e tornam a propriedade única. Também registra quem são os proprietários atuais e se há restrições (ônus) registradas. Foi inaugurada pela lei 6.015/73 em seu art. 173, II.
Antes desta lei, os registros eram feitos de forma manuscrita em livros, chamada de transcrição. Diferente da matrícula, que é única para cada imóvel, eram registradas várias transcrições que diziam respeito a uma única propriedade. As transcrições eram feitas de acordo com a parcela a qual se transmitia o imóvel. Também havia os registros de inscrições, averbados em livros próprios, para os casos de restrições (ônus) do imóvel”. (https://www.quinto.com.br/informe-se/duvidas-frequentes/certidoes/matricula-ou-transcricao)
Prosseguindo, afirma que a matrícula dá origem à individualidade do imóvel. O sistema anterior era organizado tendo por base um fólio coletivo, de base documental, ou mista, em que o assento se perfazia pela “transcrição” do título, em ordem cronológica, podendo albergar dita “transcrição” mais de um imóvel ou partes ideais, embora pudesse referir-se – essa a hipótese mais comum – a um só imóvel. Na verdade, com o advento da atual lei de registros públicos, houve a opção pela técnica do fólio real, que organiza a publicidade imobiliária a partir da unidade predial e sua respectiva matriz, em implicação recíproca.
Para Sérgio Jacomino, a maior característica do sistema atual é a organização dos imóveis pelo chamado fólio real. Isso se traduz na máxima que exprime o princípio da unitariedade: um imóvel, uma matrícula. E é o que será visto em cada dos tópicos a seguir.
A MATRÍCULA:
A matrícula inaugurou o sistema que denominamos de fólio real. Essa organização tem o imóvel como ponto central, sendo aberta uma matrícula para cada imóvel (princípio da unitariedade).
A matrícula tem como principal objetivo especializar o prédio (identificá-lo com todas suas características que o tornam único) e conferir o que se denomina de segurança jurídica estática.
O registro de imóveis é organizado, basicamente, por meio de várias fichas sequenciais e infinitas representando cada imóvel inscrito daquela serventia imobiliária (matrícula 1 até matrícula de número infinito).
A matrícula pode ser definida como a primeira inscrição do imóvel dentro do atual sistema de registros públicos da Lei 6.015/73. Também será considerada como o próprio fólio real que alberga as inscrições sobre a propriedade imóvel. O livro atinente às matrículas é o Livro-2-Registro Geral.
Tomando as lições do mestre Gilberto Valente:
“A matrícula não é ato de registro, no sentido de que ela, pura e simplesmente, não cria, não modifica, não extingue direitos. Ela é ato de registro no sentido lato porque só́ existe dentro do sistema registrário”.
Isso quer dizer que a matrícula não é um ato de registro propriamente dito, mas, sob essa perspectiva, é o assento para que sejam todos eles inscritos.
As inscrições são todas as modificações na conformação registral do imóvel e poderão ocorrer por meio de registros ou averbações.
Embora esteja tecnicamente impreciso, os atos de registro, em sentido amplíssimo e para qualquer leigo, podem ser considerados como aqueles que alteram a conformação registral do imóvel seja por meio de registros ou averbações. Isso pode ser dito apenas pelo fato de não haver alterações substanciais entre os atos de registro e averbação.
Para haver apego à técnica, podemos considerar que o registro em sentido estrito comporta a transcrição e a inscrição. A transcrição é a reprodução integral ipsis litteris do título que lhe deu causa; enquanto a inscrição se dá por meio da trasladação por extrato daqueles elementos atinentes à situação jurídica a ser entabulada.
Ainda, há a averbação que é a alteração substancial de um elemento objeto de registro. Todavia, conforme já dito, embora haja diferenciação legislativa entre registro e averbação, na prática nada ou quase nada muda entre um e outro.
Dessa forma, a matrícula será o local em que serão inscritas todas as situações pertinentes às transformações de um imóvel, da sua abertura até o encerramento, passando por averbações de construção, troca de titularidade, ônus e restrições impostas por condições dos proprietários, entre tantas outras hipóteses.
Abaixo, um modelo de matrícula (com os devidos tratamentos de dados):
SISTEMA DE TRANSCRIÇÕES:
Como dito, o sistema de transcrições (Decreto 4.857/39) ainda vige em nosso sistema de forma residual e está fadado à extinção. Contudo, ainda persistirá até que os últimos imóveis migrem para o atual sistema da LRP. Ainda é bastante comum a verificação de transcrições e seu confrontamento na vida prática.
Diferente do sistema atual que obedece ao princípio da unitariedade matricial, o sistema de transcrições tinha como principal característica os registros das causas de aquisição em bloco de acordo com a causa de transmitir e os adquirentes.
Eduardo Sócrates[1] explica como funcionava o regime anterior:
“No regime revogado havia um número maior de livros. As transcrições eram lançadas no Livro 03, cuja base legal era pessoal ou cronológico-pessoal.
Assim, os títulos eram recepcionados nos livros em ordem cronológica e com base na titularidade, de sorte que numa transcrição era possível haver mais de um imóvel.
Se em um inventário coubessem três imóveis a cada um dos herdeiros, todos eles estariam contidos em uma única transcrição. Caso, posteriormente, esses herdeiros efetuassem as alienações desses bens, as respectivas operações seriam objeto de novos assentamentos, lançados em diferentes livros”. (Sarmento Filho, Eduardo Sócrates Castanheira. Direito registral imobiliário. Curitiba: Juruá, 2013, Pág. 97 e segs.).
A título de curiosidade, os livros previstos no sistema do revogado Decreto-lei eram:
Art. 182 - Haverá no registro de imóveis os seguintes livros;
Livro nº 1 - protocolo, com 300 folhas;
Livro nº 2 - inscrição hipotecária, com 300 folhas;
Livro nº 3 - inscrição das transmissões, com 300 folhas;
Livro nº 4 - registro diversos com 300 folhas;
Livro nº 5 - emissão de debêntures, com 150 folhas;
Livro nº 6 - indicador real, com 300 folhas;
Livro nº 7 - indicador pessoal, com 300 folhas;
Livro nº 8 - registro especial, com 300 folhas;
Livro nº 9 - registro de cédulas de crédito rural, com 300 folhas;
Livro nº 10 - registro de cédulas de crédito industrial, com 300 folhas;
Parágrafo único. Além dessas, haverá o livro-leilão, para lançamento resumido de todos os atos do registo, e um livro Auxiliar.
Dessa forma, as transmissões de domínio deveriam ser registradas no Livro 3 (livro de transcrições), conforme dispunha o artigo 185[2]. Entretanto, os atos inscritíveis por meio de transcrição eram apenas aqueles do rol taxativo elencado no artigo 178, alínea “b”. Eram basicamente todos aqueles que gerariam transmissões jurídico-reais no domínio, denominadas, em regra, como transcrições.
Para a constituição de ônus sobre os imóveis, ao invés de serem realizadas inscrições no livro referente às transcrições, havia um livro específico para esse tema que era o livro 2 (livro de inscrição hipotecária). Os atos inscritíveis nesse fólio eram aqueles elencados no artigo 178, alínea “a” da pretérita legislação como as hipotecas legais ou convencionais, penhoras, citações de ações reais ou pessoais, usufruto e a promessa de compra e venda. Normalmente as inscrições do Livro 2 se referiam aos ônus que incidiam sobre a propriedade, porém, fazendo o sistema ser pulverizado e refém da organização da serventia imobiliária (que nem sempre era a mais adequada). Também seriam aptas para inscrição todas aquelas previstas em lei.
Enquanto os atos nos livros 2 e 3 eram apenas aqueles determinados expressamente em Lei, o Livro 4 (livro de registros diversos) seria o local de escrituração dos atos residuais que não detinham destinação específica a outros livros, além daqueles expressamente determinados para lá serem registrados (art. 186 do DL).
A seguir um quadro estruturado sobre os atos pertinentes a cada um dos principais livros de inscrição do antigo sistema de transcrições:
SISTEMA DE TRANSCRIÇÃO - DECRETO 4.857/39
Além das inscrições principais, também havia a previsão dos atos de averbação que deveriam ser praticados nos campos laterais em cada um dos livros. Como se observa a seguir:
AVERBAÇÕES PREVISTAS NO DECRETO 4.857/39Dec. 4.857/39, ART. 178, “c”I - das convenções antenupciais, especialmente em relação aos imóveis existentes ou posteriormente adquiridos, que forem atingidos pela cláusula exclusiva do regime legal;
Ao final, um modelo de transcrição para conhecimento (com o devido tratamento de dados), entretanto, ressalte que apesar de conter apenas um imóvel, seria perfeitamente correto haver mais de uma unidade imobiliária ou apenas partes de unidades imobiliárias insertas no sistema em extinção.
CADASTRO IMOBILIÁRIO:
Analisados os sistemas de criação, modificação e extinção de direitos sobre bens imóveis ainda persiste a necessidade de definição do que é o cadastro imobiliário dentro do sistema de direito imobiliário lato sensu.
O cadastro imobiliário sempre irá se referir à situação jurídica do imóvel com o órgão da Administração que detém alguma competência relacionada àquele bem de raiz.
Apesar de transparecer que a finalidade do cadastro é exclusivamente arrecadatória (ao exemplo do cadastro imobiliário para a cobrança de IPTU ou de ITR), o sistema cadastral também possui a função de estabelecimento de limites dentro de um território, amarrando todos os imóveis inseridos na área de competência do Ente de forma a evitar sobreposição e ordenar a ocupação do solo.
Pode ser o caso de alguma prefeitura municipal que detém a competência para tributar os imóveis urbanos ou o INCRA para delimitar o georreferenciamento das glebas rurais. Assim como a própria prefeitura delimitar e amarrar todos os imóveis (urbanos e rurais) dentro de seus limites físicos para obter um mapa da ocupação do solo – muitas vezes denominado de overlay.
Para Sérgio Jacomino, a diferenciação entre cadastro imobiliário e registro imobiliário pode ser conceituada da seguinte forma:
“Cadastro é um inventário público de dados metodicamente organizados concernentes a parcelas territoriais, dentro de certo país ou distrito, baseado no levantamento dos seus limites. Ou seja, o cadastro não trata de direitos, mas de levantamento de limites. Já o registro, pela sua definição legal, é uma instituição de caráter jurídico encarregada de prover a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.” (https://irib.org.br/boletins/detalhes/1099)
RELAÇÕES ENTRE SISTEMAS DE CADASTRO E DE REGISTRO:
Como visto, apesar de tratarem sobre os mesmos objetos, os objetivos, mecanismos e consequências de cada um dos sistemas são distintos, porém, interconectados.
Para maior aprofundamento desse tema é mandatória a leitura do artigo de Sérgio Jacomino que orientou o presente estudo de forma definitiva:
A respeito da distinção entre os dois sistemas, Jacomino, em sua conceituada apresentação ainda discorreu que:
“o mais importante é a publicidade do registro, para que o cidadão tenha ao seu dispor um instrumento que lhe permita conhecer de maneira rápida, barata e segura a situação jurídica dos bens que estão no mercado. Quem vai comprar um imóvel precisa saber quem é o verdadeiro dono, para não cair no erro de comprar daquele que não é o titular do direito e ser vítima de um estelionato. Além disso, é preciso saber o que se está comprando, e se quem está vendendo pode vender, para não se correr o risco de comprar um imóvel de alguém que não pode dispor. Esses elementos vão constar no registro, que vai sinalizar para toda a sociedade, para que haja a livre circulação dos bens. Essa é a função do registro, diferentemente do cadastro. O cadastro está ligado com a situação física do bem e o registro com a situação jurídica do bem.
... Uma fotografia georreferenciada de uma propriedade rural não é capaz de expressar onde estão os limites da propriedade nem a extensão dos direitos que incidem sobre aquele imóvel; não se verifica a qualidade dos direitos e nem a extensão desses direitos. Ou seja, no levantamento topográfico não é possível verificar a qualidade e quantidade desses direitos, eles não podem ser fotografados. A máquina fotográfica desses direitos é o registro de imóveis, que nada tem a ver com o cadastro, embora ambos estejam coordenados para proporcionar a gestão territorial.” (https://irib.org.br/boletins/detalhes/1099)
Atualmente, em termos registrais temos que a relação entre as estruturas é, no mínimo, a dupla referência e comunicação cada vez mais frequente entre cadastro e registro. Isso fica evidente no caso de matrículas dos imóveis urbanos, por exemplo:
Lei 6.015, art. 176, §1º, II, 3, “b”:
II - São requisitos da matrícula:
3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:
se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.
Ainda, para que sejam realizados adequadamente, os cadastros, em regra, exigirão compatibilidade com a identificação da área da matrícula no “mundo real”, amarrando seus limites e confrontações. Isso porque enquanto um sistema busca localização, o outro tem como objetivo principal dar publicidade aos direitos reais da matrícula.
Entretanto, essa interconexão entre os dois sistemas está cada vez mais unida e garantindo maior segurança jurídica no sistema de direito imobiliário. E isso não quer dizer que cada um não esteja atendendo ao seu propósito, muito pelo contrário, são os objetivos distintos e a evidente polaridade que permitem avanços nas técnicas ligadas aos bens de raiz.
Na obra paradigma sobre esse tema, Jacomino no longínquo ano de 2006 questionou os operadores dos sistemas de cadastro o motivo pelo qual não se avançava sobre os imóveis urbanos da forma como o sistema de georreferenciamento de imóveis rurais havia previsto já naqueles tempos. Atualmente é possível perceber a evolução dos cadastros, ao menos das cidades maiores, que amarram e georreferenciam os imóveis de seus limites territoriais, garantindo maior segurança jurídica dentro do sistema de propriedades imobiliárias em sentido amplo.
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