(Pelo Tabelião Marcello Antunes)
[MENTORIA - ENCONTRO 1]
A venda e compra é o negócio jurídico que equivocadamente transparece para grande parte da sociedade como a única função do tabelião de notas além dos atos extraprotocolares.
É por meio da escritura pública que o tabelião formaliza o negócio jurídico pretendido pelas partes e sua previsão legal está contida no artigo 215 do Código Civil Brasileiro:
Art. 215. A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena.
O Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça da Paraíba também define o que é a escritura pública de forma bastante educativa:
Art. 285. A escritura pública é o instrumento público notarial dotado de fé pública e força probante plena, em que são acolhidas declarações sobre atos jurídicos ou declarações de vontade inerentes a negócios jurídicos para as quais os participantes devam ou queiram dar essa forma legal.
No caso da venda e compra, a escritura pública lavrada pelo tabelião em regra será obrigatória quando se referir a negócios jurídicos sobre bens imóveis, nos termos do artigo 108 do CCB:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
É importante ressaltar aqui que o entendimento consolidado pela doutrina e jurisprudência é de que mesmo que o valor do negócio seja menor do que 30 SM, o simples fato de todo o imóvel valer mais do que esse valor cria a exigência da forma pública para o ato. Como exemplo, temos a situação em que se constituirá uma garantia ou se alienará um percentual para um terceiro de um imóvel e caso a totalidade do imóvel seja maior do que 30 SM, mesmo que o objeto do negócio seja inferior a esse valor, será exigida a escritura pública para dar forma à transação.
Dessa forma, a exigência do artigo 108 altera a forma do contrato que em regra é de livre escolha para as partes. Sendo assim, sempre que se tratar de bem imóvel com o valor a maior de 30 SM será obrigatória a intervenção tabelioa.
A escritura pública é um título apto a ingressar no sistema de registro de imóveis (previsto na Lei 6.015) para transformar a realidade jurídica imobiliária, tendo em vista que o nosso sistema é binário (título e modo; ou escritura e registro). Por isso, enquanto não houver a transmissão – que ocorre finalmente no registro de imóveis, a propriedade ainda se encontra formalmente nas mãos do alienante; já que a escritura é uma promessa de transferência que será considerada perfeita apenas com sua inscrição no fólio real (matrícula).
É o que se depreende do artigo 172 da LRP:
Art. 172 - No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, " inter vivos" ou " mortis causa" quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.
A disciplina dos efeitos declaratórios ou constitutivos dos direitos reais é de suma importância para compreender o sistema de registr imobiliários nacional. Cabe ressaltar que, em regra, os efeitos serão constitutivos quando se tratar de negócio jurídico entabulado em escritura pública, conforme emana o artigo 1.227 e 1.245 do Código Civil Brasileiro.
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Para transmutar a realidade jurídica sobre um imóvel é necessário, então, observar as exigências normativo-legais positivadas em nosso sistema. É justamente por isso que a escritura pública se traduz com um dos títulos aptos a ingressar na serventia do registro de imóveis como determina o artigo 221 da LRP:
Art. 221 - Somente são admitidos registro:
I - escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;
II - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação;
III - atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal;
IV - cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo.
V - contratos ou termos administrativos, assinados com a União, Estados, Municípios ou o Distrito Federal, no âmbito de programas de regularização fundiária e de programas habitacionais de interesse social, dispensado o reconhecimento de firma.
O senso comum obedece a regra emanada pelo artigo 79 do CCB que dispõe: São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente. De forma lógica o artigo 81 alinha que também não perdem o caráter de imóveis: I - as edificações que, separadas do solo, mas conservando a sua unidade, forem removidas para outro local; II - os materiais provisoriamente separados de um prédio, para nele se reempregarem.
Ainda, é bastante corriqueiro pensar que são somente bens imóveis os bens de raiz, isso é, terrenos e edifícios. Porém não é essa a realidade normativa, vejamos:
Art. 80. Consideram-se imóveis para os efeitos legais:
I - os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram;
II - o direito à sucessão aberta.
Para que haja existência, licitude e eficácia da venda e compra é necessário que se observe o artigo 104 do Código Civil Brasileiro que trata genericamente do negócio jurídico e sua relação com os planos da existência.
Porém, quando se tratar de bem imóvel e daqueles atos sujeitos à intervenção notarial é obrigatório que se respeite a forma pública contida no artigo 215 do diploma civil. Isso faz com que a forma encriptada pelo tabelião seja um dos atos mais formais e solenes da nossa legislação. Isso quer dizer que além das solenidades de praxe tabelioa, ainda sejam exigidos documentos para instruir o ato que garantem a higidez do negócio demonstrando a real situação tanto dos bens quanto das partes.
A forma pública – característica principal da escritura; cria uma exigência de que todo e qualquer dado inserido no instrumento devam condizer com a verdade real daquele momento do negócio, a fim de garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos conforme dispõe o artigo 1º da Lei 8.935/94.
Na intervenção notarial, a atuação do tabelião é bastante distinta da de um registrador em suas atividades. O notário tem como objetivo principal resguardar o interesse das partes e a perfeição do negócio com limites estabelecidos pelas normas de ordem pública. Em outras palavras, é possível afirmar que dentro da zona de legalidade o bom tabelião tem como objetivo potencializar aquele negócio jurídico que está sob seu controle de modo que irá prestigiar os maiores níveis de lucratividade para seus clientes.
Por outro lado, o registrador é o agente público que chancela o negócio privado fazendo-o valer para terceiros mediante a inscrição tabular. Sua maior relevância e bem tutelado é a estabilidade social derivada da publicidade dos seus registros.
Em relação à cobrança ao usuário do serviço, o CNCGJ/TJPB dispõe em seu artigo 285, §2º que a cobrança da escritura pública de venda e compra será realizada enquadrando-a em situação jurídica com conteúdo financeiro:
Art. 285, § 2º. Consideram-se escrituras públicas relativas a situações jurídicas com conteúdo financeiro aquelas cujo objeto tenha repercussão econômica central e imediata, materializando ou sendo parte de negócio jurídico com relevância patrimonial ou econômica, como a transmissão, a aquisição de bens, direitos e valores, a constituição de direitos reais sobre eles ou a sua divisão.
A escritura pública de venda e compra de imóvel tem como fim maior transformar a realidade jurídica daquela propriedade e informar à sociedade que seu domínio transmutou do vendedor para o comprador. Também possui outras funções o controle de legalidade da operação como: a) informar ao SISCOAF sobre a operação; b) informar à Receita Federal do Brasil (emissão da DOI); c) verificar os tributos estaduais ou municipais devidos na transmissão da propriedade imobiliária (ITBI ou ITCMD); d) regularizar e quitar tributos federais sobre a propriedade rural; e) informar ao adquirente da real situação do alienante por meio da diligência de verificação das ações em que é autor ou réu; f) verificar condições de anulabilidade (ou nulidade relativa) e criar alertas para os envolvidos, ou simplesmente, requerer a participação de terceiros potencialmente prejudicados conferindo sua anuência; g) verificação de adequação da área às exigências urbanísticas, ambientais e rurais; entre tantas outras situações que são corriqueiras à prática notarial.
O notário deve sempre se manter alerta para as alterações posteriores à aquisição da situação jurídica da coisa, pois isso certamente refletirá no negócio jurídico pretendido pelas partes. Isso pode ocorrer em relação às pessoas ou à própria coisa, vejamos a seguir.
Em relação às pessoas, não é incomum que haja alterações no estado civil das partes alienantes de forma que a realidade fática não mais está espelhada corretamente na matrícula como constou na época da aquisição. Pode ser desde uma mudança de endereço até mesmo uma alteração no estado civil em sentido estrito, como por exemplo, uma viuvez ou um divórcio.
Em relação à coisa, poderá ocorrer a transformação da propriedade por meio de acessão, como uma construção em um terreno vago; alteração do número cadastral da prefeitura; alteração no valor venal; retificação de confrontações ou uma simples alteração do nome do logradouro em que se situa. Quando a venda e compra se refere à área percentual de um todo maior, como ocorre quando alguém quer vender apenas “um pedaço” da gleba deverá ocorrer uma retificação de área cumulada com desmembramento para que tal operação seja viável, tendo em vista as normas legais que proíbem a venda de área delimitada de um todo maior sem o prévio fracionamento e adequação às normas vigentes.
Enfim, há uma diversidade quase infinita de possibilidades, já que são tantas quantas a criatividade humana consegue transformar a realidade fático-jurídica.
Ao intervir em um negócio jurídico, a análise do tabelião deve levar em conta alguns princípios, tanto notariais quanto registrais. Os princípios notariais são normas basilares que sustentam a interpretação e moldam a realidade jurídica. Já em relação aos princípios do registro de imóveis, embora se denominem princípios, o correto talvez fosse nomeá-los de premissas, tendo em vista que a legalidade estrita do registrador o submete ao crivo estritamente formal e técnico sem poder flexibilizar as normas e interpretar o ingresso do instrumento público no fólio real (matrícula).
O princípio de maior incidência na atividade notarial é o da cautelaridade que exige do tabelião o cuidado em dar perfeição ao negócio. Isso não quer dizer que o notário deve ser cauteloso demais a ponto de não praticar qualquer ato, mas simplesmente entender que tudo aquilo que estiver dentro do negócio entre as partes e que puder sujeita-las a um risco deve ser alertado e dado ciência. Os limites para a interrupção do negócio são apenas aqueles em que há um prejuízo evidente para uma das partes ou a ocorrência da perda do sinalagma daquele negócio jurídico, por exemplo.
No registro de imóveis é possível se elencar alguns princípios: a) inscrição; b) verdade real; c) disponibilidade; d) continuidade; e) publicidade; f) presunção; g) especialidade; h) determinação; i) unitariedade matricial; j) prioridade; k) legalidade; l) rogação; m) qualificação.
A inscrição diz que todo fato juridicamente relevante deve ingressar na matrícula quando esse for um elemento sensível à realidade registral. Isso porque a matrícula imobiliária deve ser o histórico daquele imóvel e espelhar a verdade real.
A verdade real é uma máxima que se traduz na exigência de que a matrícula imobiliária (que representa a realidade formal ou tabular) deverá refletir a verdade real ou fática daquela situação jurídica em questão. Dessa forma, em regra, será necessário adequar o que consta na matrícula com o mundo exterior para que não haja ruídos entre título (escritura) e modo (registro).
A disponibilidade é um atributo do direito de propriedade que permite ao titular transferir o que detém para um terceiro. Dessa forma, o limite máximo do que se pode alienar é a totalidade do que o titular obteve anteriormente na aquisição. Assim, um proprietário de uma fração ideal de 30% não poderá por óbvio dispor de 100% do imóvel. O mesmo se dá em relação aos direitos reais: um nu-proprietário não poderá vender a propriedade plena, já que ainda há um usufruto no domínio de um terceiro até que a propriedade se consolide em seu patrimônio.
O princípio da continuidade[1] ou trato sucessivo é uma norma estrutural dos registros públicos que exige que o registro deva conter todo encadeamento lógico das alterações daquela situação jurídica relativa ao imóvel. Possui um relacionamento bastante estreito com os modos de aquisição derivada como a venda e compra – em que todo o cenário anterior irá influenciar o novo domínio. A continuidade será rompida em algumas modalidades de aquisição, como na usucapião, mas mesmo assim se faz pertinente romper o mínimo possível os elementos identificadores daquele imóvel e do que ocorreu, no mínimo para fins históricos e publicitários.
A publicidade parte da premissa que a grande diferença entre os direitos reais e pessoais é a presunção de conhecimento geral (erga omnes) real ou potencial que a sociedade terá em relação àquele imóvel. Enquanto um contrato normalmente será Inter partes e dificilmente uma publicidade faz efeito em relação a terceiros; a transmissão do domínio obrigará a toda a sociedade a respeitar aquela transformação de titularidade.
Isso porque a publicidade tabular gera uma presunção baseada na fé-pública do registrador de que os atos inscritos na matrícula estão regulares e devem ser compreendidos como verdadeiros e hígidos. Sendo assim, não se deve duvidar do que está inscrito no fólio real e qualquer alteração deverá utilizar os mecanismos adequados para tal.
Uma das formas que se exige retificar a matrícula é quando as características tabulares (verdade real) estão destoando da verdade material ou fática de modo que há uma quebra da especialidade. A especialidade pode ser classificada em objetiva, subjetiva e do negócio jurídico. A especialidade objetiva é tudo aquilo que envolve a identificação do imóvel no mundo jurídico, desde suas confrontações até seus cadastros imobiliários. Já a especialidade subjetiva diz respeito às partes envolvidas na situação jurídica relativa àquele imóvel, como por exemplo, quem é um credor de algum direito real em garantia e qualquer dado relativo à sua pessoa. A especialidade do negócio jurídico se refere à transação propriamente dita, como os elementos da venda e compra que devem estar inscritos corretamente na tábula.
A determinação é um princípio que indica que ao menos saber sobre qual imóvel ou pessoa se está transacionando deve ser observado no sistema registral imobiliário. Incide em retificações de área, por exemplo, em que a especialidade objetiva está comprometida, todavia é necessário que se consiga ao menos afirmar com certeza sobre qual objeto a retificação incide.
Um corriqueiro exemplo de quebra da especialidade objetiva e da determinação do imóvel por ocorrer de forma tão reiterada ganhou uma classificação entre os princípios que é o da unitariedade matricial[2]. Dessa forma, um imóvel deve corresponder a uma matrícula e sempre que houver mais de uma unidade imobiliária na mesma tábula o princípio estrutural da unitariedade estará quebrado. Para isso, o operador do sistema deverá fazer com que os imóveis em questão sejam regularizados a fim de que cada um deles esteja inscrito em uma matrícula autônoma. Poderá ser realizado, por exemplo, um instrumento de divisão parcial (estremação); usucapião; criação de condomínio edilício, entre tantas outras possibilidades de adequação e regularização imobiliária ao sistema.
Assim como a unitariedade da matrícula comporta apenas um imóvel em cada fólio, a propriedade por ser considerada um direito absoluto também comporta apenas um titular exclusivo, tendo em vista que uma propriedade nunca poderá ter mais de 100% de domínio distribuído em tantos quantos forem os proprietários. Dessa forma, para garantir que questões inerentes à fraudes na realização do negócio jurídico de alienação não interfiram no sistema imobiliário o sistema possui como trava o princípio da prioridade que dispõe que aquele que primeiro protocolou o seu título será o legítimo proprietário até que se desconstitua aquela verdade formal (presunção) do registro.
Todos esses princípios são estruturantes do sistema de registros imobiliários, tendo em vista que não cabe ao registrador fazer juízo de valor, analisando apenas os títulos formalmente aptos a registro e observar normas estritas de ingresso no sistema, de modo a prestigiar aqueles que observam e respeitam as normas legais.
Isso porque além do registrador não poder fazer juízo de valor, esse também não poderá agir de ofício ou sem impulsionamento do usuário, já que seus interesses particulares não podem influenciar a realidade formal; sendo que é a sociedade em geral que tem o dever de inscrição para que seja dada a publicidade às transformações jurídicas. Porém, qualquer pessoa poderá promover o registro, inclusive um terceiro aparentemente desinteressado[3].
Dessa característica peculiar da atuação do registrador de imóveis pode ser extraído o princípio da qualificação que despreza os sentimentos pessoais do agente público na análise dos títulos de modo que não cabe a ele fazer juízo de valor, apenas examinar os instrumentos e verificar se possuem regularidade para alterar a realidade formal.
Tendo em vista essa imensidão de princípios (mesmo tendo omitido outros tão relevantes quanto, mas que não cabem nesse momento), a escritura pública deve conter elementos formais que sem eles ou com sua inadequação a tornam inapta a alterar a realidade jurídico formal do sistema de registro imobiliário.
É o caso da menção ao registro anterior e ao número de matrícula, conforme dispõe o artigo 222 da LRP:
Art. 222 - Em todas as escrituras e em todos os atos relativos a imóveis, bem como nas cartas de sentença e formais de partilha, o tabelião ou escrivão deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu número e cartório.
Sendo assim, é necessário que conste no ato notarial: a) matrícula a que se refere a transmissão; b) número do registro anterior.
A matrícula deverá ser enunciada em seu número de ordem, a serventia que está inscrita e o Livro.
Exemplo de Matrícula:
Matrícula 77.777 do Livro 2 do 1º Registro de Imóveis de Campina Grande
Já o número do registro anterior se refere à aquisição anterior que constituiu a propriedade nas mãos do transmitente objeto do negócio jurídico; sua data de protocolo e de registro.
Exemplo de registro anterior:
R-2 de 22 de janeiro de 2011, protocolo 11 de janeiro de 2011.
Seu modo de aquisição pelo transmitente, indicando completamente o fato jurídico (por exemplo, indicação da serventia notarial, livro, folha, preço, forma de pagamento, de quem adquiriu, a data, etc.) anterior.
Exemplo de modo de aquisição: por meio de compra e venda realizada no 7º tabelionato de notas de Campina Grande / PB, livro 777, fls. 77, ato 77; tendo sido pago o valor de R$777.777,77 (setecentos e setenta e sete mil reais e setenta e sete centavos) pagos à vista, sendo o vendedor fulano da silva, indicado no r-1; ato realizado aos 21 de dezembro de 2010.
A exigência de especificar o que deu origem àquela transmissão tem relação com os princípios da continuidade, disponibilidade, especialidade do negócio jurídico, e todos os outros que regem o direito imobiliário registral.
A escritura ainda deverá respeitar as indicações exaradas no artigo 225 da LRP que exige:
Art. 225 - Os tabeliães, escrivães e juizes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário:
[...]
§ 2º Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.
§ 3o Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.
Ainda, pelo princípio da especialidade, a escritura pública deverá se referir aos elementos da matrícula previstos no artigo 176 da LRP:
II - são requisitos da matrícula:
1) o número de ordem, que seguirá ao infinito;
2) a data;
3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:
a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;
b - se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.
4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;
5) o número do registro anterior;
6) tratando-se de imóvel em regime de multipropriedade, a indicação da existência de matrículas, nos termos do § 10 deste artigo;
Ainda:
III - são requisitos do registro no Livro nº 2:
1) a data;
2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;
3) o título da transmissão ou do ônus;
4) a forma do título, sua procedência e caracterização;
5) o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive os juros, se houver.
Além dessas normas referentes ao que está emanado na LRP, o estatuto dos notários e registradores (Lei 8935) em seu artigo 30, inciso XIV, ainda prevê que são deveres, entre outros, “observar as normas técnicas estabelecidas pelo juízo competente”. Disso se extrai que os Códigos de Normas das Corregedorias Gerais de Justiça; provimentos e resoluções do CNJ; assim como qualquer decisão judicial ou administrativa da corregedoria que ordene que se faça no mesmo sentido; são as diretrizes que devem ser observadas pelos notários na lavratura de escrituras públicas.
Importante evidenciar que também caberá aplicação de outras leis, decretos e atos normativos que digam respeito a particularidades que recaiam no negócio jurídico a ser escriturado. É o caso, por exemplo das situações que envolvam estrangeiros e imóveis rurais; regularização de documentação do estrangeiro junto à Receita Federal do Brasil; imóveis rurais genericamente considerados; imóveis urbanos; lotes vagos; condomínios edilícios; time-sharing (multipropriedade); entre tantos outros elementos que singularizam cada situação jurídica que relaciona uma propriedade imobiliária e seu titular.
[1] Art. 237 - Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro. [2] Art. 176, I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei; [3] Art. 217 - O registro e a averbação poderão ser provocados por qualquer pessoa, incumbindo-lhe as despesas respectivas.
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