A decisão do STJ a seguir colacionada trata do direito de preferência e da simulação em relação ao preço pago pelo adquirente, fazendo com que o valor a ser pago ao condômino preterido seja aquele do instrumento público. Nada mais justo, tendo em vista que somente por meio da escritura é que se pode ter a certeza do preço da aquisição. Se as partes simularam devem arcar com as consequências de sua má-fé negocial.
VENDA DE QUINHÃO DE COISA COMUM INDIVISA
Recurso Especial – Civil – Venda de quinhão de coisa comum indivisa – Direito de preferência – Negativa de prestação jurisdicional – Não ocorrência – Inobservância ao direito de preempção dos demais condôminos – Ausência de notificação prévia – Ciência inequívoca que se deu apenas com o registro da escritura pública de compra e venda – Dissonância entre o preço do negócio e aquele estampado no título translativo registrado em cartório – Prática de preço simulado – Abuso do direito – Ofensa à boa-fé objetiva – Prevalência do documento lavrado pelo tabelião e levado a registro – Recurso especial conhecido e desprovido – 1. O propósito recursal consiste em definir, além da negativa de prestação jurisdicional: i) a forma pela qual deve se dar a notificação que viabilize o direito de preferência do condômino na aquisição de parte ideal de coisa comum indivisa; e ii) o parâmetro do valor do negócio a ser considerado para tal fim – 2. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional – 3. Nos termos do art. 504 do CC/2002, é garantido ao condômino o direito de preferência na aquisição de fração ideal de coisa comum indivisa, em iguais condições ofertadas ao terceiro estranho à relação condominial, desde que o exerça no prazo de 180 (cento e oitenta) dias a contar da ciência. Tal conhecimento deve ser possibilitado pelo coproprietário alienante, em decorrência de imposição legal, através de prévia notificação, judicial, extrajudicial ou outro meio que confira aos demais comunheiros ciência inequívoca da venda e dos termos do negócio, consoante o previsto nos arts. 107 do CC/2002 e 27, in fine, da Lei nº 8.245/1991, este último aplicado por analogia – 4. Aperfeiçoada a venda (no caso imobiliária) ao terceiro, com a lavratura de escritura pública e o respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis, sem a devida observância ao direito de preempção, surge para os coproprietários preteridos o direito de ajuizamento de ação anulatória ou de direito de preferência c/c adjudicação compulsória, desde que o faça dentro do prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias, contados do registro da escritura, cuja publicidade implica a presunção de ciência acerca da venda e das condições do negócio estampadas no título – 5. Praticado preço simulado pelas partes, fazendo constar da escritura pública preço a menor, que não reflita o valor real do negócio, deve prevalecer aquele exarado na escritura devidamente registrada para fins do direito de preferência, sendo que o registro do título (que tem como atributo dar publicidade da alienação imobiliária a toda a sociedade, conferindo efeito erga omnes) é o ato substitutivo da notificação, que deveria ter sido anteriormente remetida ao coproprietário, mas não foi, não podendo o condômino alienante valer-se da própria torpeza, a qual denota o abuso do direito infringente da boa-fé objetiva – 6. Recurso especial conhecido e desprovido.
STJ – REsp nº 1.628.478 – Minas Gerais – 3ª Turma – Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze – DJ 17.11.2020
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