A diferenciação entre imóvel rural e imóvel urbano na legislação brasileira é estabelecida com base em critérios relacionados à localização, destinação e registro do imóvel. Essa distinção influencia desde a tributação até o uso e ocupação do solo.
Critérios de Localização e Destinação:
Imóvel Rural: Conforme definido pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964), considera-se imóvel rural a área localizada fora do perímetro urbano, destinada ou apta à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial. A caracterização do imóvel rural está, portanto, vinculada tanto à sua localização quanto à sua vocação produtiva.
Imóvel Urbano: É aquele situado dentro do perímetro urbano definido pela legislação municipal, conforme o Plano Diretor ou leis municipais específicas (Lei nº 10.257/2001 - Estatuto da Cidade). A destinação de um imóvel urbano está geralmente associada a atividades residenciais, comerciais, industriais, de serviços, entre outras não relacionadas diretamente à produção agropecuária ou extrativa.
Por exclusão, todo imóvel que não é urbano é rural para fins de tributação.
Registro e Cadastro:
Imóvel Rural: Deve ser cadastrado no Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR), mantido conjuntamente pelo INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária) e pela Receita Federal. Além disso, o imóvel rural está sujeito ao Cadastro Ambiental Rural (CAR), que é obrigatório para todos os imóveis rurais e visa ao controle, monitoramento, planejamento ambiental e econômico e à combate ao desmatamento. O registro incluirá os dados cadastrais do imóvel junto ao INCRA.
Imóvel Urbano: A tributação sobre imóveis urbanos inclui o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), que é determinado pela prefeitura municipal. Haverá um cadastro municipal conferindo ao imóvel um número de ordem. O registro conterá os dados cadastrais municipais.
Tributação
Imóvel Rural: A tributação principal é o ITR (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural), de competência da União, que incide sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel por natureza, localizado fora da zona urbana do município.
Imóvel Urbano: Incide sobre ele o IPTU, imposto municipal que tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do município.
Legislação Aplicável
Imóvel Rural: Além do Estatuto da Terra, a legislação sobre imóveis rurais inclui normas específicas sobre reforma agrária, desenvolvimento rural sustentável, políticas agrícolas, ambientais e de uso do solo. Quem cuida dessa política é a União.
Imóvel Urbano: Regido principalmente pelo Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), que estabelece diretrizes gerais da política urbana e normas de ordenamento urbano, planejamento municipal, gestão democrática da cidade e proteção do meio ambiente urbano. São os municípios os responsáveis pelas políticas urbanas, conforme a CR/88. Ao passo que as normas federais são normas gerais.
Divisão de Imóveis:
Imóvel Rural: O imóvel rural tem sua divisibilidade instituída pelo estatuto da terra que indica a FMP (fração mínima de parcelamento) de cada região. O mais comum é ser de 1 a 3 hectares.
Estatuto da Terra, Art. 65. O imóvel rural NÃO É DIVISÍVEL EM ÁREAS DE DIMENSÃO INFERIOR À CONSTITUTIVA DO MÓDULO DE PROPRIEDADE RURAL.
§ 1° Em caso de sucessão causa mortis e nas partilhas judiciais ou amigáveis, não se poderão dividir imóveis em áreas inferiores às da dimensão do módulo de propriedade rural.
§ 2º Os herdeiros ou os legatários, que adquirirem por sucessão o domínio de imóveis rurais, não poderão dividi-los em outros de dimensão inferior ao módulo de propriedade rural.
§ 3º No caso de um ou mais herdeiros ou legatários desejar explorar as terras assim havidas, o Instituto Brasileiro de Reforma Agrária poderá prover no sentido de o requerente ou requerentes obterem financiamentos que lhes facultem o numerário para indenizar os demais condôminos.
§ 4° O financiamento referido no parágrafo anterior só poderá ser concedido mediante prova de que o requerente não possui recursos para adquirir o respectivo lote.
§ 5o Não se aplica o disposto no caput deste artigo aos parcelamentos de imóveis rurais em dimensão inferior à do módulo, fixada pelo órgão fundiário federal, quando promovidos pelo Poder Público, em programas oficiais de apoio à atividade agrícola familiar, cujos beneficiários sejam agricultores que não possuam outro imóvel rural ou urbano.
§ 6o Nenhum imóvel rural adquirido na forma do § 5o deste artigo poderá ser desmembrado ou dividido.
Imóvel Urbano:
A divisibilidade do imóvel urbano está, em linhas gerais, na lei 6.766 que dispõe sobre a área mínima de 125m2 para a criação de lotes. Todavia, o município poderá aumentar a fração mínima do parcelamento do solo se desejar.
Lei 6.766, Art. 4o. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;
§ 1o A legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento.
Essas são apenas algumas das inúmeras diferenças entre os imóveis urbanos e rurais em seus aspectos normativos.
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