Como proceder quando temos a necessidade de alterar a especificação do condomínio unificando unidades autônomas? O parecer da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo elucida o tema delineando as formalidades necessárias à resolução da questão.
Bons estudos!
Registro de Imóveis – Procedimento administrativo – Condomínio edilício – Unificação de unidades autônomas e fusão de matrículas que dependem da anuência de todos os condôminos, de modificação da instituição e especificação de condomínio, e de consentimento do dono tabular – Falta das anuências e documentos necessários – Óbices mantidos – Recurso administrativo a que se nega provimento.
Parecer nº 403 – Processo CG nº 1012303-97.2019.8.26.0152 – Juiz Josué Modesto Passos – DJE 25.09.2020
Os dois imóveis que se pretende unificar são unidades autônomas, ou seja, estão em regime de condomínio edilício, porque na edificação há uma parte exclusiva, e outras que são de propriedade comum dos condôminos (Cód. Civil, art. 1.331, caput; Lei n. 4.591/1964, art. 8º, a; matrículas nºs 78.690 e 78.691, do Registro de Imóveis de Cotia). Confira-se, aliás, a referência que o próprio Oficial de Registro de Imóveis faz à instituição e especificação desse condomínio mediante o R. 127 da matrícula nº 72.978 e à convenção condominial inscrita no R. 4.576 do Livro 3 – Auxiliar.
Se assim é, então decorre, peremptoriamente, que a unificação das unidades autônomas e a fusão das relativas matrículas (Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, art. 234) porque interfere na própria instituição do condomínio – depende da aprovação unânime de todos os condôminos, como dizem o Código Civil, art. 1.351, e a Lei n. 4.591/1964, art. 43, IV, e está explícito no item 82 do Capítulo XX do Tomo II das Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais: “A alteração da especificação exige a anuência da totalidade dos condôminos”.
A par da necessidade de aprovação unânime, o recorrente também tem de providenciar não apenas a documentação ligada à alteração dos imóveis em si mesmos, como ainda o que for preciso para a retificação da instituição e especificação do condomínio, com referência às unidades objeto de unificação, para que se dê publicidade, como é de rigor (Lei nº 6.015/1973, art. 167, I, 17), à nova designação do imóvel resultante, sua nova área privativa de construção, nova área comum, nova área total, nova área privativa de terreno, nova área comum de terreno, nova área total de terreno, nova fração ideal no todo do terreno condominial, nova composição interna da nova unidade autônoma e referência ao número de vagas da garagem (cf. fl. 62/63 e 84).
Por fim, para a fusão das matrículas a anuência do dono tabular também é imprescindível, visto que o recorrente figura como mero compromissário comprador, sem inscrição do contrato no registro, e ainda não tem legitimidade para provocar essa mutação nos prédios em questão.
Ora, o interessado não apresentou prova daquela anuência uníssona, nem trouxe esses outros documentos indispensáveis para que se possa alcançar no registro a modificação que pretende, de maneira que realmente não se pode proceder à fusão que requereu. Note-se que não o assiste a alegação de que as providências concernentes à alteração da instituição e especificação de condomínio não lhe competem: se é ele quem compareceu para requerer a fusão, então é ele recorrente que tem de providenciar toda a documentação indispensável, e a mera dificuldade em fazê-lo não é causa bastante que se afaste a exigência: a Lei nº 6.015/1973, art. 198, com efeito, só permite que se releve o óbice quando ficar cabalmente comprovada a impossibilidade de atender ao que se exigiu, o que evidentemente não é o caso destes autos, em que os documentos faltantes, embora complexos, podem ser obtidos depois de esforço.
Tampouco favorece o recorrente o fato de que para outras unidades do mesmo condomínio a fusão de matrículas possa ter sido feita sem as exigências que agora se levantaram, ou que na prática os imóveis já estejam unificados: de um lado, erros pretéritos não justificam que se prossiga em má prática; de outro lado, uma irregularidade no plano dos fatos não pode servir para amparar irregularidade no plano dos registros.
Em suma: a r. sentença recorrida apreciou bem as razões da recusa, e deu-lhes julgamento correto, e desse modo o recurso não pode ser provido.
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