NOVO SÉTIMO
COMPRA E VENDA
Diariamente no tabelionato somos abordadas com a seguinte frase: “preciso escriturar o meu imóvel.”
Por força do hábito, logo entendemos que estamos diante da situação em que o(a) cliente deseja realizar uma Escritura Pública de Compra e Venda.
Mas, o que seria uma Escritura de Compra e Venda?
Vejamos em princípio a doutrina, nela, o autor Carlos Roberto Gonçalves conceitua a compra e venda nos seguintes termos:
“Denomina-se compra e venda o contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de uma coisa à outra (comprador), mediante a contraprestação de certo preço em dinheiro.” GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 3: contratos e atos unilaterais - 7ª ed. São Paulo: Saraiva. 2010.
Via de regra, essa modalidade contratual não se submete à forma especial, assim, o contrato pode ser celebrado verbalmente ou por escrito.
Como prevê o ditado – e aqui não seria diferente - “toda regra tem a sua exceção”, vejamos então algumas hipóteses em que é necessário submeter o contrato de Compra e Venda a uma forma especial.
Se você suspeitou que agora é o momento em que vamos falar do papel do cartório, você acertou! Pois é nessa parte que começa o nosso trabalho.
O art.108 do Código Civil dispõe acerca da essencialidade da escritura pública quando o negócio jurídico tratar sobre imóveis de valor superior a 30 (trinta) salários-mínimos, isso significa que, não apenas a compra e venda, mas qualquer outra negociação de imóvel que venha a constituir um direito real sobre ele deverá ser formalizado através de uma escritura pública.
Por sua vez, a escritura de compra e venda, é lavrada por um tabelião no Tabelionato de Notas, que formaliza as obrigações de ambas as partes no negócio, devendo especificar tudo o que foi decidido entre as partes, tais como: valor do imóvel, forma de pagamento e data da celebração do contrato.
O registro do imóvel, efetivamente, que consolida a transação de compra e venda. Apenas a partir dele a transferência de propriedade passa realmente para o novo titular. Vejamos o que o tabelião Marcello Antunes argumenta acerca do tema:
“A escritura pública é um título apto a ingressar no sistema de registro de imóveis (previsto na Lei 6.015) para transformar a realidade jurídica imobiliária, tendo em vista que o nosso sistema é binário (título e modo; ou escritura e registro). Por isso, enquanto não houver a transmissão – que ocorre finalmente no registro de imóveis, a propriedade ainda se encontra formalmente nas mãos do alienante; já que a escritura é uma promessa de transferência que será considerada perfeita apenas com sua inscrição no fólio real (matrícula).”
ANTUNES, Marcello.2022.
A Venda e Compra Imobiliária. Disponível em: https://www.novosetimo.com.br/post/a-atua%C3%A7%C3%A3o-notarial-na-venda-e-compra-imobili%C3%A1ria
A escritura de compra e venda pode ser lavrada em qualquer cartório, não necessariamente próximo à localização do imóvel. Para isso, vendedor e comprador devem apresentar alguns documentos pessoais, inclusive do cônjuge, e do imóvel. Seguem os documentos necessários: certidão de nascimento (solteiros) ou de casamento; contrato de compra e venda do imóvel; declaração da construtora sobre a quitação do imóvel; documento de identidade; profissão; endereço; CPF.
O registro do imóvel atesta quem é o atual proprietário do bem, e, portanto, o responsável legal por ele e pelas taxas e impostos. Cada registro, elaborado em cartório próprio, tem um número de matrícula. Nela fica detalhado todo o histórico do imóvel, inclusive os proprietários anteriores. Por isso, quem comprar um apartamento, por exemplo, e não fizer o registro do imóvel não é considerado o proprietário legal do bem.
Para imóveis urbanos: Certidão de matrícula ou transcrição atualizada no momento da assinatura da escritura (prazo de 30 dias a partir da data de expedição); Certidão de quitação de tributos imobiliários; Carnê do IPTU do ano vigente; informar o valor da compra.
Outra particularidade está presente nos negócios jurídicos envolvendo aquisição de imóveis rurais por estrangeiro, desta vez, independentemente do valor, conforme dispõe o art. 8° da Lei nº 5.709/71, exposto a seguir:
Art. 8º - Na aquisição de imóvel rural por pessoa estrangeira, física ou jurídica, é da essência do ato a escritura pública.
É válido ressaltar a existência de hipóteses em que a legislação confere a determinados instrumentos particulares a eficácia de escritura pública, como é o caso da norma constante no § 5° do art. 60 da Lei nº 4.380/64. Os quais sejam:
§ 5º Os contratos de que forem parte o Banco Nacional de Habitação ou entidades que integrem o Sistema Financeiro da Habitação, bem como as operações efetuadas por determinação da presente Lei, poderão ser celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser impressos, não se aplicando aos mesmos as disposições do art. 134, II, do Código Civil, atribuindo-se o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades acima citados até a data da publicação desta Lei.