NOVO SÉTIMO

Em 2021, o Ministério do Desenvolvimento Regional calculou que 60 (sessenta) milhões de domicílios urbanos no país, metade são irregulares, seja por falta de escritura pública e registro ou por eventuais conflitos de dados na matrícula.  As informalidades dos imóveis não distinguem classes sociais: vai de favelas a condomínios de luxo, e as causas da situação irregular também são diversas.

A regularização fundiária das propriedades é crucial para o desenvolvimento do país, além de ser de grande valia ao planejamento patrimonial do possuidor do bem. As perdas com a dificuldade de regularização são enormes, acarretando o crescimento desordenado; infraestrutura precária das cidades; enormes prejuízos econômicos, ao abrir caminho para a sonegação fiscal; além de que o imóvel irregular perde 30% (trinta por cento) do valor, reduzindo o número de compradores.

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Ademais, havendo outros problemas no imóvel, o comprador precisa estar ciente de que pode ser obrigado a regularizá-los no futuro, o que implica em possíveis multas. Imóveis irregulares podem ser uma frustração aos seus habitantes, pois estes ficam limitados, não podendo vender, dar como garantia, além de sofrerem com a possibilidade de serem notificados pela Prefeitura, ou até mesmo maiores gastos com a transmissão aos herdeiros, no momento da morte, em virtude da irregularidade.

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Algumas das situações de irregularidade que ocorrem com mais facilidade são:

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1. Imóvel sem escritura - A escritura de uma casa é um documento oficial registrado em cartório. No ato das transações imobiliárias, ela é utilizada para formalizar a compra e venda do bem, pois aponta o nome do e informações do proprietário;

2. Contrato de gaveta - Apesar dos riscos que envolvem esse procedimento, a prática é muito comum e trata-se da compra e venda particular de propriedades sem nenhuma escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis;

3. Inventário - O imóvel se enquadra em processo de inventário quando o proprietário vem a falecer e o bem fica em situação de condomínio, sem que possa ser vendido.

 

Diversas são as formas de regularizar os bens imóveis, mas nesse momento nos aprofundaremos na Usucapião Extrajudicial. Tradicionalmente, somente poderia ser realizada através de ação judicial, todavia após o Código de Processo Civil de 2015 passou a existir a forma realizada em Cartórios, com a presença do advogado.

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O procedimento de Usucapião Extrajudicial, pode ocorrer em qualquer espécie de usucapião, desde que tenha como objeto bens imóveis, visto que tramitará no Registro de Imóveis da cidade do bem, e que não haja nenhum tipo de litígio. Sendo está uma forma mais célere e menos onerosa que a via judicial. Todavia, destaca-se que a via voluntária, não exclui aquela.

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Todo esse procedimento será regulado pelo Provimento 65 do CNJ, no qual abrange os serviços notariais e registrais, tendo como objetivo principal a unificação dos procedimentos relativos à usucapião extrajudicial, assegurando a estabilidade do direito em todo o país. Embora haja diferentes normas de Usucapião, todas têm a mesma base: a posse manda e pacífica prolongada no tempo.

Mas você pode estar se questionando: “Ok, entendi tudo, mas qual o primeiro passo que devo tomar para regularizar o imóvel por meio da Usucapião no Cartório?” – Bem, uma vez tendo reconhecido a Usucapião Extrajudicial como única forma de regularizar o bem, porque sim, está deve ser a ÚNICA forma, uma vez que há infinitas possibilidade de regularização na serventia extrajudicial, além da exigência de demonstração de um óbice para a transferência da propriedade pelos meios comuns – artigo 13, §2º do Provimento.

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Definido o ato, antes do requerimento ao Registrador de Imóveis, deverá se diligenciar sobre algumas informações e documentações. O procedimento inicia-se no Cartório de Notas, com a solicitação da Ata Notarial, que atestará o tempo de posse do requerente e dos antecessores. Ata Notarial será a narrativa objetiva de fato verificado ou presenciado pelo notário, sem seu juízo de valor.

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Este será o instrumento dotado de fé pública e de força de prova pré-constituída, em que o notário, a pedido da pessoa interessada, constata fielmente, os fatos, as coisas, pessoas ou situações, para comprovar a sua existência ou o seu estado. Que será juntado posteriormente ao Requerimento do advogado – seguindo os requisitos do artigo 319 do NCPC -, juntamente com Procuração com poderes específicos e eventuais documentações de comprovação de posse.

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Uma vez protocolado o procedimento frente ao Registrador, este qualificará todos os títulos apresentados, no qual compreenderá a análise de caracteres extrínsecos do título e a observância da legislação e dos princípios registrais. Sendo positiva a análise, o ato estará apto a registro, sendo negativo, este será devolvido ao interessado para que ele cumpra as exigências legais apontadas.

A usucapião extrajudicial trouxe facilidades para todos os envolvidos no processo. Para os tribunais e profissionais do direito, ele garante maior agilidade e redução no volume de ações.