As matrículas muito antigas geralmente trazem equívocos justificáveis pela ausência de técnica condizente com a lei de registros públicos e que simplesmente abriam fólios reais da forma como se praticava no antigo sistema de transcrições (não iremos adentrar nessa diferenciação nessa postagem).
Por isso, inúmeros condomínios ordinários, aqueles de co-titularidade, especialmente os familiares derivados de formais de partilha foram formados irregularmente, ou com valores expressos na divisão do patrimônio herdado ou com áreas delimitadas dentro de um todo maior e destinadas a cada um dos herdeiros sem qualquer especialização e individualização.
Para o saneamento das matrículas há duas possibilidades bastante usuais e com diferentes consequências para seus proprietários.
(1) A primeira trata do saneamento de ofício quando o próprio registrador deve retificar a matrícula para atender aos princípios registrais atuais.
(2) Enquanto que a segunda forma que é a de individualização de condomínio, ou estremação, exige que a área já esteja delimitada e dividia em forma de condomínio pro diviso entre os proprietários.
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(1) Na primeira hipótese trataremos com o disposto no artigo 824 do Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça da Paraíba que trata do saneamento de matrículas com irregularidades formais no condomínio ordinário.
A normativa dispõe que:
Art. 824. Considera-se parte ou fração ideal a resultante do desdobramento da titularidade do imóvel em partes não localizadas, de modo a permanecerem contidas dentro da área original.
§ 1º. Nas matrículas e transcrições já existentes, a menção à titularidade de imóveis com base em valores e quantidade de área não localizada dentro de um todo maior será, se possível, convertida em percentuais e frações ideais.
§ 2º. Nos novos registros que constituam condomínios comuns ou gerais, os quinhões devem ser expressos em percentuais ou frações.
Como já dito, esse tipo de situação é bastante comum em matrículas ou transcrições antigas em que se determinava, por exemplo:
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A. EXEMPLO 1:
Pelo juízo que o quinhão sobre um imóvel fosse registrado pelos valores destinados numa partilha de bens, ficando muitas vezes expresso na matrícula da seguinte forma:
R-2-Mat. XXX: Por meio do formal de partilha expedido pelo juízo XXXXXXX, foi determinado que os filho A e B herdaram CR$ 50.000,00 cada um, ficando a meeira com R$ 100.000,00 xxxx.
Nesse e em outros casos, a irregularidade formal dessas descrições tabulares é de que o condomínio ordinário não deve ser expresso em moeda corrente (embora os registros tenham a atribuição desses valores para fins de emolumentos e fiscais), mas sim em termos de percentuais sobre um todo.
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B. EXEMPLO 2:
Pelo juízo, determinando numa área rural frações exatas de partes do todo sem dividir o imóvel em novas matrículas e sem qualquer descrição da área, como podemos ver no exemplo a seguir.
R-2-Mat. XXX: Por meio do formal de partilha expedido pelo juízo XXXXXXX, foi determinado que os filho A e B herdaram 10 hectares cada um, ficando a meeira com 20 hectares.
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Tais irregularidades tão comuns aos registros antigos, devem, em nossa opinião, serem sanadas de ofício pelo registrador de imóveis já na emissão das certidões, conforme ordena o artigo 824 do CNCGJ/TJPB.
E, claro, tendo sido cometido um equívoco na qualificação e averbação pretérita de tais mandados judiciais sem atendimento ao princípio da especialidade objetiva, não cabendo ao atual registrador o erro na qualificação, poderá o atual titular realizar a cobrança pela alteração necessária.
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(2) A segunda hipótese que trata da estremação, ou individualização de imóvel rural em condomínio, exige que o imóvel já esteja cindido formalmente por meio de condomínio pro diviso entre seus proprietários.
É o clássico caso em que cada um dos herdeiros passa uma cerca em torno do seu imóvel e o trata exclusivamente como seu.
Essa forma de regularização é bastante próxima da usucapião entre condôminos, mas se difere tendo em vista que não há exatamente uma prescrição em relação aos demais proprietários, mas um erro na formação do título judicial que não desmembrou a área entre os novos proprietários, por exemplo. É quase que uma divisão de imóvel judicial que não respeitou os princípios registrais e deveria ter sido devolvida na época. Mas era tão, tão comum que ninguém entendia muito bem as infrações aos princípios registrais (se hoje ainda é incomum tal conhecimento aos operadores do direito, imagine há 30, 40, 50 anos...).
A normativa da estremação é a seguinte:
Da Individualização de Imóvel Rural em Condomínio
Art. 1.150. Nas circunscrições imobiliárias possuidoras de condomínios rurais pro diviso que apresentem situação consolidada e localizada, a regularização de frações com abertura de matrícula autônoma, respeitada a fração mínima de parcelamento, será feita com a anuência dos confrontantes das parcelas a serem individualizadas.
§ 1º. Para as situações consolidadas até a vigência deste Código, deverá ser comprovado pelo requerente o período de 5 (cinco) anos de ocupação retroativa, e, para aquelas consolidadas após a vigência deste Código, o período de 10 (dez) anos para que seja procedida a regularização, respeitando-se em todos os casos a fração mínima de parcelamento.
§ 2º. A identificação do imóvel a regularizar obedecerá ao disposto nos arts. 176, II, 3, e 225 da Lei dos Registros Públicos.
Art. 1.151. A instrumentalização do ato para fins de localização da parcela será feita mediante escritura pública declaratória, ou por instrumento particular nos casos do art. 108 do Código Civil.
§ 1º. É obrigatória a intervenção na escritura pública ou no instrumento particular de todos os confrontantes da gleba a localizar, sejam ou não condôminos na área maior.
§ 2º. O município, o Estado e a União, ou seus órgãos representativos, serão notificados pelo Oficial de Registro em todos os procedimentos em que o imóvel (parcela) a ser localizado fizer divisa com vias públicas (estrada, rua, travessa, corredor, etc.), arroio, rio, lago, etc.
§ 3º. Quando utilizado o instrumento particular, as assinaturas deverão ter suas firmas reconhecidas.
§ 4º. Na impossibilidade de obtenção da anuência de qualquer confrontante no ato notarial, ou no instrumento particular, será ele notificado pelo Oficial de Registro a manifestar-se no prazo de 15 (quinze) dias, seguindo-se o procedimento previsto no art. 213, §§ 2º a 6º, da Lei dos Registros Públicos.
Art. 1.152. Tratando-se de simples localização de parcela, será desnecessária a retificação da descrição do imóvel, desde que da escritura pública conste referência expressa à apresentação dos seguintes documentos:
I – título de domínio;
II – CCIR;
III – prova de quitação do ITR;
IV – certidão das benfeitorias expedida pela Prefeitura Municipal;
V – planta e memorial descritivo.
Parágrafo único. Os documentos mencionados neste artigo serão encaminhados com a escritura pública e, ainda, com a ART do CREA ou RRT do CAU relativos ao profissional responsável, devidamente quitados.
Art. 1.153. A escritura pública declaratória ou o instrumento particular serão protocolizados no Ofício de Registro de Imóveis da circunscrição de localização do imóvel, devendo o Oficial de Registro verificar sua regularidade em atenção aos princípios registrais.
§ 1º. O Oficial de Registro localizará a gleba, lavrando ato de registro, a exemplo do que ocorre com as escrituras de divisão, do que resultará a abertura da respectiva matrícula para a parcela localizada.
§ 2º. Tratando-se de localização cumulada com retificação de descrição da gleba, o Oficial de Registro praticará 2 (dois) atos: a averbação desta e o registro daquela.
Art. 1.154. A adoção do procedimento previsto neste Código não exclui a possibilidade de efetivação de escritura pública de divisão ou ajuizamento de ação de divisão, restando ao interessado a opção, respeitadas as circunstâncias de cada caso.
Art. 1.155. Na eventualidade da incidência de cláusulas, ônus ou gravames sobre a parcela objeto da localização ou retificação, serão observadas as providências abaixo:
I – no caso de hipoteca, não será necessária a anuência do credor hipotecário, devendo o Oficial de Registro, todavia, comunicar-lhe a realização do registro da localização da parcela;
II – no caso de penhora, não será necessária prévia autorização judicial para o registro e/ou retificação, devendo o Oficial de Registro, todavia, comunicar o fato ao juízo, mediante ofício;
III – no caso de penhora fiscal em favor do INSS, havendo o devedor ofertado o imóvel em garantia da dívida, não será admitida a localização da gleba sem a expressa anuência daquela autarquia federal, uma vez que a medida determina a indisponibilidade do bem, na forma do art. 53 da Lei nº 8.212/1991;
IV – no caso de anticrese, é indispensável a anuência do credor anticrético;
V – no caso de propriedade fiduciária, a localização da parcela será instrumentalizada em conjunto pelo credor e pelo devedor;
VI – no caso de usufruto, a localização será obrigatoriamente firmada pelo nu-proprietário e pelo usufrutuário;
VII – no caso de indisponibilidade por determinação judicial ou ato da Administração Pública federal, não será admitido o processamento, uma vez que consiste em ato de disposição;
VIII – na hipótese de estar a parcela sob arrolamento, medida de cautela fiscal, possível o registro da localização, devendo o Oficial de Registro, todavia, comunicar o fato imediatamente ao agente fiscal;
IX – no caso da incidência de outros ônus, cláusulas e gravames não expressamente previstos neste artigo, será aplicada a regra qualificatória inerente às escrituras públicas de divisão.
Art. 1.156. A necessidade ou não de prévio georreferenciamento da parcela a ser localizada será determinada de acordo com as normas da legislação federal.
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