Hoje trataremos sobre os princípios do registro de imóveis em uma conjugação bastante inicial para todos aqueles que queiram começar seus estudos em direito registral imobiliário.
O texto faz parte do material da nossa mentoria e integra outro arquivo com mais profundidade e abrangência. Contudo, como se trata de um tópico bastante importante, resolvi destacar numa postagem autônoma.
Bons estudos!
Princípios do Registro de Imóveis:
No registro de imóveis é possível se elencar alguns princípios: a) inscrição; b) verdade real; c) disponibilidade; d) continuidade; e) publicidade; f) presunção; g) especialidade; h) determinação; i) unitariedade matricial; j) prioridade; k) legalidade; l) rogação; m) qualificação.
A inscrição diz que todo fato juridicamente relevante deve ingressar na matrícula quando esse for um elemento sensível à realidade registral. Isso porque a matrícula imobiliária deve ser o histórico daquele imóvel e espelhar a verdade real.
A verdade real é uma máxima que se traduz na exigência de que a matrícula imobiliária (que representa a realidade formal ou tabular) deverá refletir a verdade real ou fática daquela situação jurídica em questão. Dessa forma, em regra, será necessário adequar o que consta na matrícula com o mundo exterior para que não haja ruídos entre título (escritura) e modo (registro).
A disponibilidade é um atributo do direito de propriedade que permite ao titular transferir o que detém para um terceiro. Dessa forma, o limite máximo do que se pode alienar é a totalidade do que o titular obteve anteriormente na aquisição. Assim, um proprietário de uma fração ideal de 30% não poderá por óbvio dispor de 100% do imóvel. Da mesma forma ocorre em relação aos direitos reais: um nu-proprietário não poderá vender a propriedade plena, já que ainda há um usufruto no domínio de um terceiro até que a propriedade se consolide em seu patrimônio.
O princípio da continuidade[1] ou trato sucessivo é uma norma estrutural dos registros públicos que exige que o registro deva conter todo encadeamento lógico das alterações daquela situação jurídica relativa ao imóvel. Possui um relacionamento bastante estreito com os modos de aquisição derivada como a venda e compra – em que todo o cenário anterior irá influenciar o novo domínio. A continuidade será rompida em algumas modalidades de aquisição, como na usucapião, mesmo assim se faz pertinente romper o mínimo possível os elementos identificadores daquele imóvel e do que ocorreu, no mínimo para fins históricos e publicitários.
A publicidade parte da premissa que a grande diferença entre os direitos reais e pessoais é a presunção de conhecimento geral (erga omnes) real ou potencial que a sociedade terá em relação àquele imóvel. Enquanto um contrato normalmente será Inter partes e dificilmente uma publicidade faz efeito em relação a terceiros; a transmissão do domínio obrigará a toda a sociedade a respeitar aquela transformação de titularidade.
João Pedro Lamana Paiva[2] explicita a respeito da publicidade registral:
“Quando o ato registral gera a ficção de conhecimento, diferentemente dos atos notariais ou mesmo das decisões judiciais que, inobstante acessíveis, não são oponíveis por si só. Devem ser publicizadas no órgão específico de publicidade.
A realização de um ato registral (matrícula, registro e/ou averbação) gera publicidade e, consequentemente, a ideia do conhecimento por todos. Também, garante a oponibilidade erga omnes aos direitos originados através do ingresso de um título no Fólio Real. Tem por fundamento legal os arts. 16 e seguintes, bem como o art. 172, da Lei nº 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos – LRP). Está previsto, ainda, no artigo 1º, da Lei nº 8.935/94”.
Ademais, a publicidade tabular gera uma presunção baseada na fé-pública do registrador de que os atos inscritos na matrícula estão regulares e devem ser compreendidos como verdadeiros e hígidos. Sendo assim, não se deve duvidar do que está inscrito no fólio real e qualquer alteração deverá utilizar os mecanismos adequados para tal.
Uma das formas que se exige retificar a matrícula é quando as características tabulares (verdade real) estão destoando da verdade material ou fática de modo que há uma quebra da especialidade. A especialidade pode ser classificada em objetiva, subjetiva e do negócio jurídico. A especialidade objetiva é tudo aquilo que envolve a identificação do imóvel no mundo jurídico, desde suas confrontações até seus cadastros imobiliários. Já a especialidade subjetiva diz respeito às partes envolvidas na situação jurídica relativa àquele imóvel, como por exemplo, quem é um credor de algum direito real em garantia e qualquer dado relativo à sua pessoa. A especialidade do negócio jurídico se refere à transação propriamente dita, como os elementos da venda e compra que devem estar inscritos corretamente na tábula.
A determinação é um princípio que indica que ao menos saber sobre qual imóvel ou pessoa se está transacionando deve ser observado no sistema registral imobiliário. Incide em retificações de área, por exemplo, em que a especialidade objetiva está comprometida, todavia é necessário que se consiga ao menos afirmar com certeza sobre qual objeto a retificação incide.
Um corriqueiro exemplo de quebra da especialidade objetiva e da determinação do imóvel por ocorrer de forma tão reiterada ganhou uma classificação entre os princípios que é o da unitariedade matricial[3]. Dessa forma, um imóvel deve corresponder a uma matrícula e sempre que houver mais de uma unidade imobiliária na mesma tábula o princípio estrutural da unitariedade estará quebrado. Para isso, o operador do sistema deverá fazer com que os imóveis em questão sejam regularizados a fim de que cada um deles esteja inscrito em uma matrícula autônoma. Poderá ser realizado, por exemplo, um instrumento de divisão parcial (estremação); usucapião; criação de condomínio edilício, entre tantas outras possibilidades de adequação e regularização imobiliária ao sistema.
Assim como a unitariedade da matrícula comporta apenas um imóvel em cada fólio, a propriedade por ser considerada um direito absoluto também comporta apenas um titular exclusivo, tendo em vista que uma propriedade nunca poderá ter mais de 100% de domínio distribuído em tantos quantos forem os proprietários. Dessa forma, para garantir que questões inerentes a fraudes na realização do negócio jurídico de alienação não interfiram no sistema imobiliário o sistema possui como trava o princípio da prioridade que dispõe que aquele que primeiro protocolou o seu título será o legítimo proprietário até que se desconstitua aquela verdade formal (presunção) do registro.
Todos esses princípios são estruturantes do sistema de registros imobiliários, tendo em vista que não cabe ao registrador fazer juízo de valor, analisando apenas os títulos formalmente aptos a registro e observar normas de ingresso no sistema, de modo a prestigiar aqueles que observam e se adequam perfeitamente às normas legais, como está entabulado no princípio da legalidade estrita.
Além do registrador não poder fazer juízo de valor, esse também não poderá agir de ofício ou sem impulsionamento do usuário, conforme emana o princípio da rogação, já que seus interesses particulares não podem influenciar a realidade formal; sendo que é a sociedade em geral que tem o dever de inscrição para que seja dada a publicidade às transformações jurídicas. Porém, qualquer pessoa poderá promover o registro, inclusive um terceiro aparentemente desinteressado[4].
Dessa forma peculiar da atuação do registrador de imóveis pode ser extraído o princípio da qualificação que despreza os sentimentos pessoais do agente público na análise dos títulos de modo que não cabe a ele fazer juízo de valor, apenas examinar os instrumentos e verificar se possuem regularidade para alterar a situação jurídica do imóvel. A qualificação se distingue totalmente da decisão judicial e tal característica pode confundir o operador do direito que ainda não atua no extrajudicial.
Tendo em vista essa imensidão de princípios (mesmo tendo omitido outros tão relevantes quanto, mas que não cabem nesse momento), o título a ingressar na serventia imobiliária deve conter elementos formais que sem eles ou com sua inadequação o tornam inapto a alterar a realidade jurídico formal do sistema de registro imobiliário.
[1] Art. 237 - Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro. [2] http://registrodeimoveis1zona.com.br/?p=241 [3] Art. 176, I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei; [4] Art. 217 - O registro e a averbação poderão ser provocados por qualquer pessoa, incumbindo-lhe as despesas respectivas.
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