A CND do INSS é motivo de muitos contratempos na alienação de imóveis. A decisão a seguir colacionada trata de forma reflexa a situação da verificação pelo tabelião de notas no momento da alienação que - estando tudo Ok, não se mantém qualquer exigência ao registrador de imóveis verificar novamente a validade das certidões expedidas.
Isso quer dizer que no momento da alienação e da lavratura da escritura deve o alienante estar quite com suas obrigações tributárias federais, mas que posteriormente não haverá empecilhos ao registro por estar negativado.
Esse ótimo precedente de SP trata ainda da ausência de fé pública das instituições financeiras ao tratar do mesmo assunto, porém exigindo nova consulta às certidões que instruem o contrato particular "com força de escritura pública" e juntada no protocolo do registro imobiliário.
Bons estudos!
Consórcio - alienação fiduciária. Instrumento particular com força de escritura pública. Notário - Fé pública - autenticação. CND do INSS e Receita Federal. CSMSP - Apelação Cível: 1.031-6/0 Localidade: São Paulo Data de Julgamento: 02/06/2009 Data DJ: 30/07/2009 Relator: Ruy Camilo Jurisprudência: Indefinido Legislação: Lei 8.212/91 - Lei - 9.032 - Lei 9.639 REGISTRO DE IMÓVEIS - Dúvida julgada procedente - Instrumento Particular de Venda e Compra com caráter de escritura pública - CNDs apresentadas quando firmado o instrumento, que devem ser revalidadas se já vencidas quando apresentado o título a registro - Situação que não se confunde com a hipótese de alienação materializada por escritura pública, posto ter fé pública o tabelião que lavra o ato - Recurso não provido. íntegra ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL No 1.031-6/0, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante RODOBENS ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS LTDA. e apelado o 4o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do Relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores ROBERTO VALLIM BELLOCCHI, Presidente do Tribunal de Justiça e MUNHOZ SOARES, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça. São Paulo, 02 de junho de 2009.
(a) RUY CAMILO, Corregedor Geral da Justiça e Relator VOTO REGISTRO DE IMÓVEIS - Dúvida julgada procedente - Instrumento Particular de Venda e Compra com caráter de escritura pública - CNDs apresentadas quando firmado o instrumento, que devem ser revalidadas se já vencidas quando apresentado o título a registro - Situação que não se confunde com a hipótese de alienação materializada por escritura pública, posto ter fé pública o tabelião que lavra o ato - Recurso não provido. Trata-se de apelação interposta por Rodobens Administradora de Consórcios Ltda. contra sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo 4o Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, mantendo a exigência de, na forma do artigo 47, I, 'b', da Lei n° 8.212/91, apresentar nova certidão negativa de débito, porque expirada a validade da que instruiu o título submetido à qualificação.
A apelante alegou que, ao ser lavrado o instrumento particular de venda e compra, com caráter de escriturapública, em exame, foram exigidas as certidões fiscais federais, encontrando-se válidas em referida ocasião. Aduziu que embora não tenha fé pública possui um quadro de profissionais habilitados e especialistas em Direito Imobiliário e Registral, que, como os tabeliães e oficiais registradores, estão tecnicamente preparados para atuar preventivamente nos negócios imobiliários por ela operacionalizados. Acrescentou que o título em tela atende a todas as exigências legais, sendo certo que, na data de sua formalização, as certidões de débitos previdenciários e fiscais estavam no prazo de validade, não se justificando, portanto, a repetição de sua exigência por ocasião do registro.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso. É o relatório. A presente apelação não comporta provimento.
Negou-se o registro do 'instrumento particular de compra e venda de bem imóvel, com caráter de escritura pública, com recursos advindos de fundo comum de grupo de consórcio e pacto adjeto de constituição e alienação da propriedade fiduciária em garantia' de fls 20/27 e do respectivo 'instrumento particular de retificação e ratificação' de fls. 28/29 porque foi apresentada, fora do prazo de validade, certidão conjunta positiva com efeitos de negativa, emitida pela Secretaria da Receita Federal e pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, em nome de Quattor Arquitetura e Planejamento S/S Ltda., que figura em referido instrumento na condição de outorgada compradora e devedora fiduciante. Embora a apelante tenha sustentado que não seria o caso de se exigir a apresentação de nova certidão, posto que na data em que firmado o instrumento particular em exame a certidão ali apresentada encontrava-se dentro do prazo de validade, referida tese não prospera.
Com efeito, a Lei n° 8.212/91 estabelece em seu artigo 47, I, 'b', que:
'É exigida Certidão Negativa de Débito - CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos: ("Caput" com redação dada pela Lei no 9.032, de 28.04.95).
I - da empresa:
b) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo; O artigo 48 de referida lei complementa: 'A prática de ato com inobservância do disposto no artigo anterior, ou o seu registro, acarretará a responsabilidade solidária dos contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instrumento, sendo o ato nulo para todos os efeitos.'
E seu parágrafo terceiro prevê, ademais, que:
'O servidor, o serventuário da Justiça, o titular de serventia extrajudicial e a autoridade ou órgão que infringirem o disposto no artigo anterior incorrerão em multa aplicada na forma estabelecida no artigo 92, sem prejuízo da responsabilidade administrativa e penal cabível. (Parágrafo acrescido pela Lei no 9.639, de 25.05.98 - DOU 26.05.98)' Os dispositivos legais em comento não deixam dúvida de que a apresentação de certidões válidas, comprovando a inexistência de débito fiscal, faz-se necessária tanto por ocasião da materialização do ato de alienação ou oneração quanto ao ensejo do registro do título. A renovação da exigência de tais certidões por parte do Oficial Registrador tem sido dispensada pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura, tendo em conta a certeza de sua verificação pelo notário quando lavrada aescritura pública, já que se trata de tabelião que, como tal, tem fé pública e que, por outro lado, como visto, está sujeito às sanções estabelecidas especificamente pela legislação para a hipótese de eventual negligência no que concerne às respectivas funções.
Nesse sentido, vale invocar, verbi gratia, o V. Acórdão proferido na Apelação Cível n° 68.042-0/9, da Comarca de Araçatuba, em que figurou como relator o E. Des. Luís de Macedo, então Corregedor Geral da Justiça:
REGISTRO DE IMÓVEIS - Dúvida. Ingresso de escritura pública de venda e compra. Alienação realizada por pessoa jurídica. Apresentação das certidões negativas de débitos do INSS e da Receita Federal quando da escritura pública de compra e venda. Desnecessidade de apresentação de certidões atualizadas quando do registro do título. Pretensão de registro deferida. Dúvida improcedente. Recurso a que se dá provimento (...)A lei no 8.212/91 determina, em seu art. 47, a obrigatoriedade de apresentação de documento de inexistência de débito relativo às contribuições sociais do vendedor, quando da alienação, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo. Seu art. 48 dispõe que a prática do ato em inobservância ao artigo anterior, ou o seu registro, acarretará a responsabilidade solidária dos contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instrumento, anulando o ato para todos os efeitos.
Tais dispositivos levam ao entendimento de que é dever do notário exigir a certidão para a lavratura do ato, só se justificando a exigência pelo registrador de forma alternativa quando não for ela apresentada na ocasião em que lavrado o instrumento.
A lei obriga ao notário, em primeiro lugar, exigir as certidões para poder praticar o ato. Portanto, sendo necessária para a lavratura da escritura a apresentação das certidões, não é de ser exigida novamente quando do registro. Estando o título público em observância à legislação vigente, porta aptidão para ingressar no fólio real.
A atividade notarial e de registro há de ser exercida de forma a viabilizar o comércio imobiliário e a regularidade das mutações dominiais, não se justificando, mesmo em face da possibilidade de que entre a data da lavratura do ato notarial e o registro, tenham ocorrido fatos geradores de outros débitos tributários, a exigência da apresentação de novas certidões negativas para o registro, quando tal obrigação já foi satisfeita por ocasião da lavratura da escritura pública de compra e venda, ato integrante do complexo negócio jurídico tendente à alienação do bem imóvel, dotado de fé pública e que viabiliza ao fisco o pleno exercício da atividade fiscalizatória inerente à tributação.'
A fundamentação de referido julgado deixa claro que a dispensa da apresentação de certidões atualizadas ao Oficial Registrador foi admitida tendo em conta que o Tabelião, que lavrou a escritura pública levada a registro e já exigiu tais certidões, tem fé pública e está sujeito às sanções legais previstas para o caso de se omitir quanto à fiscalização que lhe foi cometida.
Esses requisitos não se verificam, porém, na hipótese dos autos, uma vez que o instrumento particular de venda e compra em exame, sem embargo de ostentar caráter de escritura, foi elaborado por particular, que não tem, pois, fé pública e nem se encontra contemplado no rol daqueles para os quais a lei previu sanção específica no caso de descumprimento do dever legal de fiscalização no exercício de suas funções, não se podendo, portanto, equipará-lo aos notários para o desiderato colimado pela apelante, sendo irrelevante a alegação de que referido instrumento foi elaborado por profissionais do quadro de seus funcionários que são especialistas em Direito Imobiliário e Registral.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso. (a) RUY CAMILO, Corregedor Geral da Justiça e Relator(D.J.E. de 30.07.2009)
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